Umowa warunkowa sprzedaży – z czym to się je?

Dzień dobry,
dzisiejszy wpis będzie poświęcony zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości.

Już za kilka dni spotykamy się z notariuszem celem zawarcia umowy ze Sprzedającym nieruchomość. Jednakże, jak się okazało, nie będzie to umowa finalna, umowa notarialna przenosząca własność, lecz umowa warunkowa.

Co to oznacza?

Umowę warunkową sprzedaży nieruchomości zawiera się wtedy, gdy z przyczyn prawnych nie można bezpośrednio przenieść własności nieruchomości na Kupującego. W tym przypadku przyczyną jest prawo pierwokupu z przywilejem dla gminy, w której nieruchomość jest położona.

Jeśli ktoś potrzebuje, podaję dokładne źródło: Dz.U.2015.0.1774 t.j. – Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Artykuł 109 w/w ustawy bardzo dokładnie wskazuje, kiedy gmina ma prawo pierwokupu. Takim przywilejem są obarczone:
– działki niezabudowane, które zostały przez Sprzedającego kupione od Skarbu Państwa lub Samorządu Terytorialnego
– działki z prawem użytkowania wieczystego,
– nieruchomości, która w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona będzie na cele publiczne,
– nieruchomości zabytkowe,
– nieruchomości, które są położone na obszarze rewitalizacji (czyli obszar, którego przeznaczenie musi zostać zmienione dla dobra społecznego – np. z powodu degradacji, ubóstwa, bezrobocia itd).

W przypadku nieruchomości, którą pragniemy nabyć, przewidziane jest prawo pierwokupu dla gminy.

Co w przypadku, gdy gmina ma prawo pierwokupu?

W tym przypadku Kupujący i Sprzedający muszą udać się do Notariusza i podpisać umowę warunkową. Zgodnie z intencją tej umowy, Sprzedający zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości na Kupującego pod warunkiem, że gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu.

W praktyce – po podpisaniu umowy warunkowej, Sprzedający składa ofertę sprzedaży nieruchomości gminie, która ma 30 dni na podjęcie decyzji. 
Jeśli gmina nie zdecyduje się na zakup nieruchomości w terminie 30 dni od złożenia oferty lub podejmie decyzję po upływie 30 dni – Sprzedający przenosi prawo własności na Kupującego. Gmina może wydać przed upływem 30 dni oświadczenie o niekorzystaniu z prawa do pierwokupu, co może przyspieszyć transakcję kupna-sprzedaży nieruchomości pomiędzy Sprzedającym i Kupującym.

Gdy kwestia prawa do pierwokupu zostanie już uregulowana, obie strony, tj. Sprzedający i Kupujący ponownie spotykają się w Kancelarii Notarialnej, gdzie podpisują umowę notarialną kupna-sprzedaży nieruchomości za ustaloną cenę. 

Od tego momentu nieruchomość staje się własnością osoby Kupującej i można już śmiało rozpoczynać zarządzanie nowonabytą nieruchomością.

W kolejnym wpisie poruszę temat umowy przedwstępnej, jako że mamy już trochę doświadczenia w tej kwestii…

Udostępnij