Umowa przedwstępna - okiełznaj ją! -

Witam,
jeszcze dziś pamiętam, jak podpisywaliśmy naszą pierwszą umowę przedwstępną, gdy zamierzaliśmy kupić nasze pierwsze, wspólne mieszkanie.
Wtedy jeszcze nie można było przeczytać niemalże nic w internecie na temat takiej umowy, zwłaszcza o podpisywaniu umowy przedwstępnej w praktyce. Z tego też powodu, popełniliśmy kilka kluczowych błędów, które przysporzyły nam ogromną ilość problemów, stresu, a co najważniejsze – o mały włos a stracilibyśmy wszystko.

Dziś mamy za sobą już kilka takich umów, które pospidywaliśmy sami osobiście, bądź wspieraliśmy najbliższych, gdy oni zamierzali kupić nieruchomość.

Z tego też powodu, zdecydowałam się napisać kilka słów o tym, jak w prawdziwym życiu, a nie tylko wg. prawa, podpisać dobrą umowę przedwstępną.

Zdjęcie ze strony praca.wp.pl

Co to jest umowa przedwstępna?

Umowę przedwstępną sporządza się po to, aby w najbliższym czasie dokonać kupna/sprzedaży nieruchomości. Stanowi ona obietnicę, że osoba zainteresowana kupnem rzeczywiście dokona zakupu nieruchomości, a osoba sprzedająca, nie wycofa się ze sprzedaży tej konkretnej osobie.
Jest to szczególnie przydatne i wykorzystywane, gdy osoba kupująca stara się o kredyt na zakup nieruchomości. Jeśli nieruchomość jest kupowana ze środków własnych, dostępnych w każdej chwili dla osoby kupującej – można ten etap pominąć i udać się od razu do notariusza.

Warto jednak podpisać umowę przedwstępną, gdy pewne sprawy związane z nieruchomością trzeba wyjaśnić. Na przykład, gdy osoba sprzedająca musi dostarczyć informacje o braku zadłużenia, braku współwłaścicieli, osób z prawem dożywotniego korzystania, czy jakiekolwiek inne aspekty, których nie chcielibyśmy mieć przeniesionych na naszą własność.

Umowę przedwstępną spisuje się zazwyczaj bez udziału notariusza.

Należy zawrzeć w niej wszystkie najważniejsze kwestie, jak:
– co ma być sprzedane
– komu ma zostać sprzedane
– za jaką cenę ma zostać sprzedane
– w jakim terminie ma dojść do zawarcia umowy kupna/sprzedaży
– co się stanie, jeśli ostateczna umowa kupna/sprzedaży nie dojdzie do skutku

O ile trzech pierwszych punktów raczej nie trzeba wyjaśniać, o tyle dwa ostatnie są warte uwagi.

Koszty umowy przedwstępnej

Jeśli nie decydujemy się na usługę notarialną, sama umowa nie kosztuje nic. Jednakże, podczas jej podpisywania, należy zapłacić osobie sprzedającej zadatek, który jest już częścią ustalonej ceny. Zwykło się mówić o 10{ca0743cad3907627d3baa29fa2f4c2032b58fa4da3184699cdb399e52c5e0162} od ceny zakupu, jednakże rzadko stosuje się tą zasadę. Zwykle jest to ustalona pomiędzy stronami kwota kilku tysięcy, w zależności od możliwości osoby kupującej.

W jakim terminie ma dojść do zawarcia ostatecznej umowy kupna/sprzedaży?

Osobiście wiemy już doskonale, że decyzja na podpisanie ostatecznej umowy w przeciągu jednego miesiąca jest prawie niemożliwa. Warto, aby ostateczny termin dokonania przeniesienia własności dawał możliwości załatwienia spraw.

Choć banki twierdzą, że uzyskanie kredytu hipotecznego w ciągu 30 dni od daty złożenia wniosku jest realne, to powiem otwarcie – NIE JEST!
Jeszcze nigdy nie zdażyło mi się usłyszeć, że ktokolwiek otrzymał kredyt hipoteczny w ciągu miesiąca.
Niestety, w praktyce bank zawsze coś wymyśli. Znamy nawet takie przypadki, gdy bank żądał oświadczenia, że małżonkowie mający wspólnotę majątkową, kupują mieszkanie w dwwóch jednakowych częściach. Nie pytajcie, po co? Nie otrzymaliśmy odpowiedzi na to pytanie.
Innym razem, inny bank żądał innego koloru pieczątki na dokumencie.

Tak oto, dzięki całej setce powodów, żadna umowa ostateczna nie została podpisana w ciągu 30 dni od zawarcia poprzedniej umowy.

Nawet wszelkie zaświadczenia dotyczace nieruchomości mogą wymagać więcej czasu, niż te 30 dni, bo liczą się od daty złożenia wniosku, a nie od daty podpisania umowy. Jeśli zaś urząd zażyczy sobie dodatkowe dokumenty, czas liczy się od nowa…

Nie chcesz stracić pieniędzy i nerwów? Podpisz umowę przynajmniej na 2 miesiące!

Co się stanie, jeśli ostateczna umowa kupna/sprzedaży nie dojdzie do skutku?

Niestety, to najgorszy z możliwych scenariuszy. Jeśli na umowie przedwstępnej określiliśmy początkową wpłatę jako zadatek, a do sprzedania nieruchomości nie dojdzie z winy osoby kupującej (nie otrzymano kredytu, nie spełniono warunku czasowego, rozmyślono się itd), to osoba sprzedająca zatrzymuje pieniądze.

Jeśli natomiast do sprzedaży nie doszło z winy sprzedającego (zatajenie istotnych faktów, rozmyślenie się itd), wówczas osoba sprzedająca musi oddać poniesione przez kupującego koszty, a dodatkowo dopłacić jeszcze raz tyle, w ramach zadość uczenienia. Jeśli więc osoba kupująca zapłaciła 5tyś. zł, to należy oddać jej 5tyś. zł, a dodatkowo zapłacić drugie tyle, więc łącznie 10tyś. zł.

Jak nie stracić?

Pamiętam, że osoba, która sprzedawała nam pierwsze mieszkanie była bardzo nieuczciwa i wyróżniała się ogromnym cwaniactwem. Zażądała od nas dokładnie 10{ca0743cad3907627d3baa29fa2f4c2032b58fa4da3184699cdb399e52c5e0162} kwoty sprzedaży, a napisała umowę na dokładnie 4 tygodnie.

Oczywiście, bank nie zdążył z wydaniem decyzji.

Kontakt ze sprzedającym był koszmarny, ja płakałam niemalże każdego dnia. Stres był koszmarny, zwłaszcza, że wysoką kwotę aż do 10{ca0743cad3907627d3baa29fa2f4c2032b58fa4da3184699cdb399e52c5e0162} ceny nieruchomości pożyczyliśmy od kogoś, kto miał nadzieję szybko je odzyskać. Przeżyliśmy koszmar.

Jak to się skończyło?

Ktoś mądry podpowiedział mi, że na naszej umowie przedwstępnej widnieje słowo „zaliczka” a nie „zadatek”. Zgodnie z polskim prawem, zaliczka podlega zwrotowi. Zadatek przepada.

To nas dosłownie uratowało! Sprzedający zdecydował się przedłużyć nam czas na zdobycie kredytu, bo całą kwotę, którą od nas dostał przegrał na zakładach. Nie mógł nam jej zwrócić! Nie miał z czego.

Tylko dlatego zyskaliśmy więcej czasu, a mieszkanie w krótkim czasie stało się tylko nasze 😀

Mam nadzieję, że nasza historia pomoże innym osobom ustrzec się przed przykrymi sytuacjami.

Pozdrawiam,

Radosna Chata na budowie